Streit um einen Beschluss, Unsicherheit bei der Kostenverteilung oder Fragen zur rechtssicheren Umsetzung baulicher Maßnahmen? Der Kauf einer Eigentumswohnung steht an? Ich bin Heidrun Kurtz, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Kanzlei Kurtz Lynen Rechtsanwälte in Taunusstein, und berate Eigentümer, Gemeinschaften und Hausverwaltungen in Wiesbaden, Taunusstein, im Rhein-Main-Gebiet und bundesweit. Im WEG-Recht ist für mich eines entscheidend: Das Gesetz ist der Rahmen, was in Ihrer Gemeinschaft gilt, ergibt sich vorrangig aus Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Sie gehen dem Gesetz in weiten Teilen vor und sind von Anlage zu Anlage verschieden. Erst mit ihnen sind verlässliche Einschätzungen möglich.
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Gesetz: Was in Ihrer Gemeinschaft gilt
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde mit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 grundlegend neu geordnet. Seitdem ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst Trägerin der Verwaltung, wird nach außen durch den Verwalter vertreten und ist zum Beispiel Partei in Beschlussklagen. Viele ältere Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen stammen jedoch aus der Zeit vor der Reform. Welche Regelungen daraus noch gelten und welchen das neue Recht vorgeht, ist eine häufige Frage in der Praxis.
- Teilungserklärung: Sie bestimmt die Miteigentumsanteile. Davon hängen Stimmrechte und Kostenanteile ab.
- Gemeinschaftsordnung: Sie regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander, etwa Nutzungsbeschränkungen, Sondernutzungsrechte, den Ablauf der Eigentümerversammlung oder abweichende Kostenverteilungen.
- Beschlüsse: Sie konkretisieren die Verwaltung im Alltag. Bestandskräftige Beschlüsse binden alle Eigentümer, auch spätere Erwerber.
- Gesetz: Das WEG gilt, soweit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nichts Abweichendes wirksam regeln oder zwingendes Recht betroffen ist.
Für Verwalter: Rechtssicherheit bei kniffligen Fragen
Sie stehen im Alltag regelmäßig vor Fragen, die über das Übliche hinausgehen, etwa zur Reichweite eines Beschlusses, zur richtigen Kostenverteilung nach der jeweiligen Gemeinschaftsordnung oder zur rechtssicheren Umsetzung baulicher Maßnahmen. Ich unterstütze Sie dabei, solche Fragen fundiert zu klären, bevor sie zum Streitfall in der Gemeinschaft werden. Zu meinen Mandanten gehören seit vielen Jahren Hausverwaltungen aus der Region.
Beschlussvorlagen und Eigentümerversammlung
Viele Anfechtungen lassen sich vermeiden, wenn Einladung, Tagesordnung und Beschlussformulierung stimmen. Ich prüfe Beschlussvorlagen vorab und berate zur Durchführung der Versammlung, auch zur Online-Teilnahme und zu Umlaufbeschlüssen in Textform. Seit Oktober 2024 können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen zudem beschließen, Versammlungen für einen begrenzten Zeitraum rein virtuell abzuhalten.
Kostenverteilung und bauliche Veränderungen
Seit der Reform können die Eigentümer die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Arten von Kosten durch Beschluss abweichend regeln (§ 16 Abs. 2 WEG). Bauliche Veränderungen werden grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen (§ 20 WEG), die Kostentragung richtet sich nach § 21 WEG und hängt von Mehrheiten und Amortisation ab. Fehler an dieser Stelle führen besonders häufig zu Streit.
Hausgeld, Sonderumlagen und Jahresabrechnung
Die Eigentümer beschließen jährlich über die Nachschüsse und die Höhe der Vorschüsse (§ 28 WEG). Gegenstand der Beschlussfassung ist seit der Reform nur noch das Ergebnis, nicht mehr die gesamte Abrechnung. Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, macht die Gemeinschaft die Forderung gerichtlich geltend. Ich vertrete Gemeinschaften bei der Beitreibung.
Sie haben eine rechtliche Zweifelsfrage aus Ihrer Verwaltungspraxis? Sprechen Sie mich an.
Für Käufer: Was auf Sie zukommt, bevor Sie unterschreiben
Wer eine Eigentumswohnung kauft, tritt in eine bestehende Gemeinschaft mit eigenen Regeln ein. Die Teilungserklärung zeigt dabei nur die ursprüngliche Rechtslage. Was tatsächlich gilt, ergibt sich erst zusätzlich aus:
- der Beschlusssammlung: Sie enthält zum Beispiel Beschlüsse über anstehende Maßnahmen und die Verteilung ihrer Kosten (§ 24 Abs. 7 WEG).
- den Protokollen der letzten Eigentümerversammlungen: Sie zeigen zum Beispiel laufende Streitigkeiten und die Stimmung in der Gemeinschaft.
- dem Wirtschaftsplan und den Jahresabrechnungen: Sie zeigen die tatsächliche Kostenbelastung durch das Hausgeld.
- dem Vermögensbericht und der Erhaltungsrücklage: Die Höhe der Erhaltungsrücklage, früher Instandhaltungsrücklage, ist entscheidend. Ist sie zu niedrig, drohen teure Sonderumlagen.
Ich prüfe diese Unterlagen für Sie und sage Ihnen konkret, was das für Sie bedeutet. Für den Kaufvertrag, und damit für die Beziehung zwischen Ihnen und der Verkäuferseite, ist zum Beispiel die Regelung wichtig, wie laufende Kosten und bereits beschlossene Sonderumlagen verteilt werden, und zwar bevor Sie unterschreiben. Danach lässt sich kaum noch etwas korrigieren.
Sie planen den Kauf einer Eigentumswohnung? Lassen Sie mich vorab prüfen, was auf Sie zukommt.
Für Eigentümergemeinschaften: Vertretung bei Beschlussanfechtungen
Wird ein Beschluss Ihrer Gemeinschaft angefochten, richtet sich die Klage seit der Reform nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst (§ 44 WEG). In diesen Verfahren vertrete ich in der Regel die Gemeinschaft. Ziel ist, den gefassten Beschluss zu verteidigen und die Gemeinschaft in einem oft emotional geführten Verfahren souverän zu vertreten.
Dazu gehört auch, frühzeitig zu prüfen, ob ein Beschluss angreifbar ist und ob sich ein Mangel durch einen erneuten, fehlerfreien Beschluss beheben lässt. Das spart der Gemeinschaft oft ein langes Verfahren.
Für einzelne Eigentümer: Eine ehrliche Einschätzung statt falscher Hoffnungen
Sie sind mit einem Beschluss nicht einverstanden? Ich prüfe für Sie realistisch, ob eine Anfechtung Aussicht auf Erfolg hat. Gemeinschaften sollen handlungsfähig bleiben, deswegen liegen die Hürden hoch. Nicht jedes berechtigte Störgefühl führt daher zu einem erfolgreichen Verfahren. Genau deshalb lohnt sich eine nüchterne Einschätzung vor der Klage, nicht danach.
Kurze Fristen bei der Anfechtungsklage
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Die Frist beginnt mit der Versammlung, nicht erst mit dem Erhalt des Protokolls. Wer sie versäumt, muss den Beschluss hinnehmen, auch wenn er fehlerhaft ist. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt.
Anfechtbar oder nichtig
Die meisten fehlerhaften Beschlüsse sind nur anfechtbar und werden ohne fristgerechte Klage bestandskräftig. Nichtig sind Beschlüsse nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt oder gegen zwingendes Recht verstoßen wird. Die Nichtigkeit kann auch später noch geltend gemacht werden.
Privilegierte bauliche Veränderungen: Wallbox, Barrierefreiheit und Balkonkraftwerk
Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz, dem Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz oder seit Oktober 2024 der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (§ 20 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaft entscheidet dann nicht mehr über das Ob, sondern nur noch über das Wie der Durchführung. Die Kosten trägt in der Regel der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt. Darüber hinaus kann jeder Eigentümer nach § 20 Abs. 3 WEG verlangen, dass ihm eine sonstige bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Beschlussersetzungsklage
Lehnt die Gemeinschaft eine Maßnahme ab, auf die Sie einen Anspruch haben, etwa eine privilegierte bauliche Veränderung, kann das Gericht den fehlenden Beschluss auf Ihre Klage hin ersetzen. Auch hier kommt es auf eine sorgfältige Vorbereitung an.
Sie überlegen, einen Beschluss anzufechten? Da innerhalb der Frist die Erfolgsaussicht geprüft, die Klage formuliert und eingereicht werden muss, ist es empfehlenswert, diese Prüfung sofort nach der Beschlussfassung zu beauftragen. Ich sage Ihnen offen, ob sich das lohnt, und achte auf die Monatsfrist.
Ich vertrete Verwalter, Eigentümergemeinschaften und einzelne Eigentümer.
Heidrun Kurtz
FAQs – Häufig gestellte Fragen zum Wohnungseigentumsrecht
Wie lange habe ich Zeit, einen Beschluss anzufechten?
Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Amtsgericht erhoben werden. Die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung folgen. Maßgeblich ist der Tag der Versammlung, nicht der Zugang des Protokolls. Nach Fristablauf wird der Beschluss bestandskräftig, es sei denn, er ist nichtig.
Gegen wen richtet sich die Anfechtungsklage?
Seit der WEG-Reform richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die einzelnen Miteigentümer. Die Gemeinschaft wird im Verfahren durch den Verwalter vertreten.
Was geht vor: Gesetz oder Teilungserklärung?
In weiten Teilen gehen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Gesetz vor. Zwingende Vorschriften des WEG lassen sich aber nicht abbedingen. Bei älteren Gemeinschaftsordnungen ist zudem zu prüfen, wie sie im Licht der Reform von 2020 auszulegen sind.
Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen?
Neben Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vor allem die Beschlusssammlung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und den Vermögensbericht mit der Höhe der Erhaltungsrücklage. Daraus ergeben sich geplante Sanierungen, Streitigkeiten und die tatsächliche Kostenbelastung.
Darf ich eine Wallbox oder ein Balkonkraftwerk anbringen?
Für das Laden von Elektrofahrzeugen und für Steckersolargeräte haben Sie nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft Ihnen eine angemessene Maßnahme gestattet. Über das Wie der Durchführung entscheidet die Gemeinschaft aber mit, etwa zu Standort, Ausführung und Anschluss. Ein pauschales Ja gibt es daher nicht: Verlangen können Sie nur eine angemessene Maßnahme, und Sie brauchen einen Beschluss, bevor Sie mit dem Einbau beginnen. Für sonstige bauliche Veränderungen gilt § 20 Abs. 3 WEG: Sie sind zu gestatten, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Kann eine Sonderumlage gegen meinen Willen beschlossen werden?
Ja, eine Sonderumlage kann mit Mehrheit beschlossen werden, wenn sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, etwa weil die Rücklage für eine notwendige Sanierung nicht ausreicht. Sie kann aber angefochten werden, wenn Höhe, Verteilung oder Fälligkeit fehlerhaft sind.
Wann ist ein Beschluss nichtig?
Nichtig ist ein Beschluss nur in Ausnahmefällen, etwa wenn die Eigentümer für den Gegenstand keine Beschlusskompetenz haben oder gegen zwingendes Recht verstoßen. Die Nichtigkeit kann ohne Frist geltend gemacht werden. Die meisten fehlerhaften Beschlüsse sind dagegen nur anfechtbar.
Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?
Das richtet sich nach § 21 WEG. Wer eine bauliche Veränderung verlangt oder sich gestatten lässt, trägt die Kosten selbst und darf allein die Nutzungen ziehen. Beschließt die Gemeinschaft eine Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile, tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen, es sei denn, die Kosten sind unverhältnismäßig. Dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. In allen anderen Fällen zahlen nur die Eigentümer, die für die Maßnahme gestimmt haben.
Was passiert, wenn ein Eigentümer kein Hausgeld zahlt?
Die Gemeinschaft kann die Rückstände gerichtlich einklagen und aus einem Titel vollstrecken, bis hin zur Zwangsversteigerung der Wohnung. Bei erheblichen Pflichtverletzungen kommt außerdem die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht.
Wann lohnt sich ein Anwalt im Wohnungseigentumsrecht?
Vor jeder Beschlussanfechtung, vor dem Kauf einer Eigentumswohnung und immer dann, wenn Kostenverteilung oder bauliche Maßnahmen umstritten sind. Wegen der kurzen Monatsfrist ist schnelles Handeln wichtig. Verwalter profitieren von einer Prüfung, bevor Beschlüsse gefasst werden. Die Kosten übernimmt eine Rechtsschutzversicherung meist nur, wenn ein Baustein für Wohnungseigentum vereinbart ist.